국세청이 서울 강남4구와 마용성 지역의 고가 아파트 증여 거래 2천여 건에 대한 전수 조사를 선언했습니다. 최근 주택 가격 상승과 맞물려 감정가 축소, 부담부 증여 악용 등 다양한 형태의 편법 증여 시도가 늘어나자, 특정 지역을 지정해 집중적으로 검증하겠다는 사상 초유의 조치입니다. 이 소식은 많은 자산가와 예비 증여자들에게 큰 파장을 일으키고 있으며, 단순 세무 조사를 넘어선 국세 행정의 변화를 예고하고 있습니다.
핵심 분석: 국세청이 겨냥한 ‘세금 꼼수’의 실체
국세청이 이번 전수 조사에서 가장 중점적으로 들여다보는 부분은 ‘증여 재산의 평가액’과 ‘자금 출처’ 두 가지입니다. 기존에는 공시 가격으로 신고하거나, 시가보다 현저히 낮은 감정가로 신고하는 방식이 세금 회피 수단으로 악용되곤 했습니다.
1. 감정평가액 축소를 통한 증여세 회피 사례 심층 분석
이번 기사에서 가장 충격적인 예시는 60억 원에 거래된 아파트를 감정평가액 39억 원으로 낮춰 신고한 경우입니다. 증여세는 ‘증여 당시의 시가’를 기준으로 과세되는데, 여기서 시가란 매매가액, 감정가액 등을 포함합니다. 만약 시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 보충적 평가 방법인 공시 가격을 적용하게 됩니다.
쉽게 말하면요, 시세가 60억 원인 아파트를 39억 원으로 신고하면, 세금을 내야 하는 기준 금액이 21억 원이나 줄어드는 셈입니다. 이 경우 납세자 A씨는 감정평가법인과 공모하여 사실상 ‘시가 불인정’ 평가액을 만들어낸 것인데, 국세청은 이를 정조준하고 있습니다. 국세청이 직접 감정평가를 실시해 실제 시가를 다시 산정하고, 저가 평가를 진행한 감정기관을 ‘시가 불인정 감정기관’으로 지정하겠다는 방침은 이러한 편법에 대한 강력한 경고입니다.
2. 부담부 증여와 ‘쪼개기’를 활용한 절세 꼼수의 함정
증여 시 재산에 담보된 채무(대출 등)를 수증자가 인수하는 ‘부담부 증여’는 채무액만큼은 양도소득세 과세 대상이 되어 증여세 부담을 줄이는 합법적인 절세 방법입니다. 그러나 이를 지나치게 활용하여 실제 채무 상환 능력이 없는 미성년자에게 부채를 끼고 증여하거나, 채무를 가장하는 등의 편법적 시도 역시 조사 대상에 올랐습니다.
또한, ‘쪼개기 증여’나 ‘세대 생략 증여’ 역시 국세청의 눈을 피하기 어렵습니다. 예를 들어, 부모가 고가 아파트를 증여하고 현금 수십억 원을 조부가 따로 증여하는 방식으로 세대를 생략해 합산 과세를 피하려 하는 행위는 증여세법상 합산 과세 규정을 회피하려는 명백한 시도로 간주될 수 있습니다. 증여세는 10년 이내 증여액을 합산하여 과세하는 ‘합산 과세’ 원칙을 철저히 적용합니다.
미성년자 증여 및 자금 출처 조사의 확대: 부의 대물림 투명성 확보
특히 국세청은 미성년자 증여에 주목하고 있습니다. 2022년 이후 최다 건수를 기록한 미성년자 증여 중 절반 이상이 가격 상승을 선도하는 강남4구 및 마용성에 집중되어 있다는 사실은 ‘미리 부를 이전하려는 시도’로 해석될 여지가 큽니다.
이런 경우, 국세청은 증여받은 아파트의 ‘취득 자금 출처’ 뿐만 아니라, 아파트를 증여한 증여자(부모)의 ‘재산 형성 과정’까지 거슬러 올라가 탈세 혐의를 검토합니다. 증여세 납부 자금까지 조부가 세대 생략 증여로 위장하는 행위는 결국 모든 자금의 흐름을 투명하게 파악하겠다는 국세청의 의지를 보여줍니다. 돈의 흐름이 불분명하거나, 증여세 납부 능력이 의심되는 경우엔 가차 없이 조사로 이어질 수밖에 없습니다.
투명성이 핵심
이번 전수 조사는 단발성이 아닌, 고가 부동산에 대한 증여세 회피를 근절하기 위한 시스템적 변화의 시작으로 봐야 합니다. 납세자들은 다음과 같은 점들을 반드시 염두에 두고 대비해야 합니다.
1. 재산 평가의 정확성 확보가 최우선
시가가 명확하게 존재하는 아파트의 경우, 낮은 감정가액을 적용하려는 시도는 무조건 피해야 합니다. 상속세 및 증여세법에 따른 ‘시가’ 개념을 정확히 이해하고, 유사 매매 사례가액이나 공신력 있는 감정평가기관의 평가액을 적용해야 합니다. 국세청이 직접 감정평가를 진행하는 시대에, 시장 가치와 동떨어진 평가는 ‘편법’으로 낙인찍힐 위험이 매우 높습니다.
2. 부담부 증여 시 채무 상환 능력 입증 자료 준비
부담부 증여를 활용할 경우, 수증자(증여받는 사람)가 실제로 해당 채무를 상환할 능력이 있는지에 대한 명확한 입증 자료를 갖춰야 합니다. 단순히 채무를 떠안는 것으로 끝나는 것이 아니라, 소득이나 자산 규모를 통해 실질적인 상환 계획을 보여줄 수 있어야 합니다. 특히 미성년자나 소득이 적은 수증자의 경우 더욱 면밀한 준비가 필요합니다.
3. 증여 자금의 투명한 흐름 관리
증여세 납부 자금이나 기타 취득 자금 역시 증여자의 정당한 소득이나 기존 자산에서 나왔음을 입증해야 합니다. ‘쪼개기’를 통한 세대 생략 증여 위장 등은 세무 조사 시 가장 먼저 의심받는 부분입니다. 합법적인 절세는 권장되지만, 법망을 피하려는 인위적인 거래 구조는 오히려 더 큰 가산세와 함께 본세 추징으로 돌아올 수 있음을 명심해야 합니다.
결론적으로, 국세청은 고가 아파트 증여 시장의 투명성을 극대화하고 공정한 과세 시스템을 구축하겠다는 강력한 의지를 표명하고 있습니다. 이제 ‘아는 사람만 아는 꼼수’는 더 이상 통하지 않으며, 모든 증여 거래는 시장 가치와 법적 기준에 따라 투명하게 이루어져야 합니다.