외국인 대상 수도권 토지거래허가제(토허제)의 효과가 수치로 명확하게 드러나고 있습니다. 지난 8월, 외국인의 수도권 집합건물(아파트, 연립 등) 매수는 1051명에 달했으나, 토허제 지정 다음 달인 9월부터 급감하여 10월에는 560명으로 두 달 만에 거의 절반 수준으로 줄어들었습니다. 이는 2023년 2월 이후 2년 8개월 만의 최소치 기록입니다. 정부가 내국인과의 ‘역차별 논란’을 해소하고 투기성 매입을 차단하기 위해 실거주 의무를 부과한 강력한 조치가 시장에서 실제로 작동하고 있음을 보여주는 중요한 지표입니다. 특히, 무분별한 갭투자를 원천 봉쇄한 이번 규제는 국내 부동산 시장의 건전성을 높이는 데 기여할 것으로 보입니다.
왜 외국인 토지거래허가제가 필요했을까
내국인에게는 주택담보대출 한도 규제와 다양한 세금 장벽이 존재합니다. 특히 실수요자를 제외한 투자자들에게는 주택 구입이 매우 까다로운데요. 하지만 그동안 외국인 투자자들은 이러한 국내 규제에서 비교적 자유로웠습니다. 주택담보대출 규제도, 심지어 투기 목적으로 집을 사더라도 실거주 의무가 없었기 때문에, 이들은 규제를 피해 수도권의 주요 아파트를 매입하는 ‘묻지마 부동산 쇼핑’을 이어왔습니다.
예를 들어요, 내국인은 규제 지역에서 주택담보대출을 6억원으로 제한받았지만, 외국인은 이런 장벽 없이 자국이나 해외에서 대출을 받아 집을 살 수 있었어요. 이렇게 되면 누가 봐도 국내 실수요자들이 피해를 본다는 ‘역차별’ 문제가 불거질 수밖에 없죠. 이 문제가 결국 정책 도입의 핵심적인 배경이 되었습니다.
정부는 더 이상 이런 불합리한 상황을 방치할 수 없다고 판단했고, 서울 전역과 경기 인천의 주요 지역을 외국인 토허구역으로 지정하는 강력한 카드를 꺼냈습니다. 이로써 투기 세력을 차단하고 내국인과의 공정성을 확보하겠다는 단호한 의지를 보여준 것입니다.
2년 8개월 만의 최소치, 정책의 구조적 의미
이번 10월의 매수 건수 560명은 단순히 숫자의 감소를 넘어선 구조적인 의미를 가집니다. 월별 외국인 매수자는 올해 1월부터 8월까지 7개월 연속 증가세를 보였습니다. 부동산 시장이 침체기였음에도 외국인 매수는 꾸준히 늘어났다는 사실은, 규제 장벽이 없었던 외국인들의 투기적 수요가 그만큼 강했다는 것을 의미합니다.
매수 심리 위축의 결정적 요인: 토허제의 핵심은 ‘2년 실거주 의무’입니다. 주택 거래를 허가받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 하고, 2년간 실제로 거주해야 합니다. 쉽게 말하면, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천적으로 불가능해진 것입니다. 투기 목적으로 국내 부동산을 사들이던 외국인들에게 실거주 의무는 넘을 수 없는 벽이나 마찬가지입니다.
지역별 매수 절벽: 서울은 174명에서 133명으로, 경기는 540명에서 288명으로, 인천은 262명에서 139명으로 각각 줄었습니다. 서울 경기 인천 모두 절반 가까이, 혹은 그 이상으로 매수세가 꺾였다는 것은 이번 규제가 수도권 전역에서 매우 광범위하고 효과적으로 작동하고 있다는 증거입니다.
앞으로 부동산 시장은 어떻게 움직일까
외국인 토허제 도입은 단기적으로 외국인 투기 수요를 확실하게 잠재웠습니다. 하지만 이 정책이 장기적으로 국내 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지는 몇 가지 시나리오로 나누어 생각해볼 수 있습니다.
투기 수요 감소가 시장 안정화로 이어질까
규제 도입으로 인해 매수세가 급감한 것은 시장의 건전성을 높이는 긍정적인 신호입니다. 투기 목적으로 자금이 유입되어 시장 가격을 왜곡하는 현상이 줄어들면, 가격은 실수요에 기반하여 안정화될 가능성이 높아집니다. 특히 그동안 외국인 자금이 집중되었던 수도권의 인기 지역 아파트 시장에서 거품이 빠지는 효과를 기대해볼 수 있습니다. 다만, 줄어든 외국인 매수 물량이 순수한 국내 실수요로 완전히 대체되지 않는다면, 전체 거래량은 일시적으로 더욱 위축될 수도 있습니다.
‘상호주의’ 원칙에 대한 요구 증대
이번 정책의 효과가 명확해지면서, 국내 일각에서는 ‘상호주의’ 원칙을 더욱 강화해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다. 예를 들어, 일부 국가에서는 한국인의 토지 매입을 제한하고 있는데, 한국도 해당 국가의 국민에게는 토지 지분이 포함된 아파트 거래를 제한해야 한다는 주장입니다. 즉, 상대 국가가 한국인에게 부여하는 권리만큼만 한국 내에서 권리를 부여해야 한다는 것입니다.
혹시 이런 생각을 해보셨나요? 중국처럼 한국인에게 토지 매입을 제한하는 국가의 국민에게도 똑같은 제한을 적용해야 하는가에 대한 논의는 앞으로 더 뜨거워질 것입니다. 공정성을 넘어 ‘국익’ 차원에서 접근하는 새로운 정책 논의가 필요할 수 있습니다.
이성적 통찰과 행동 가이드
외국인 토지거래허가제는 내국인과의 불공정 논란을 해소하고 투기성 자금의 유입을 효과적으로 차단하는 ‘성공적인’ 정책으로 평가할 수 있습니다. 수치가 그 사실을 명확히 보여주고 있습니다.
결국 이 정책이 우리에게 주는 통찰은 명확합니다. 정부가 시장의 불균형을 해소하기 위해 단호한 규제를 도입할 경우, 그 효과는 매우 빠르게 나타날 수 있다는 것입니다. 따라서 실수요자 입장에서는 외국인 투기 수요가 빠져나가면서 생기는 가격 안정화의 기회를 이성적으로 분석하고 활용할 필요가 있습니다.
실용적인 제안을 드린다면, 토허구역에서 거래량 급감이 관찰되는 만큼, 이제는 투기 수요가 빠진 시장에서 ‘진짜 가치’를 기준으로 매물에 접근해야 합니다. 정책의 방향성을 이해하고, 투기가 아닌 실거주 가치에 중점을 둔 장기적인 관점으로 주택 매입 계획을 세우는 것이 중요합니다. 시장은 항상 변하지만, 논리적이고 객관적인 사실을 따르는 투자는 흔들리지 않기 때문입니다.
*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.