지금 서울 전세 시장은 숫자가 말해주듯 심상치 않은 위기 상황입니다. KB부동산 전세 수급 지수가 2021년 전세 대란 이후 최고치인 154.9를 기록했다는 것은 현장에서 전세 매물을 찾기 ‘하늘의 별 따기’라는 뜻이죠. 공급은 막히고, 집주인들은 월세를 선호하는 이중고 속에서 전세의 신규 계약은 급감하고 갱신 계약만 폭발적으로 늘어나는 기형적 구조가 고착화되고 있습니다. 이런 상황에서는 ‘전세 난민’이 되지 않기 위한 현명한 생존 전략이 무엇보다 중요합니다. 이 글에서는 품귀 현상의 구조적 원인을 깊이 분석하고, 특히 세입자의 가장 강력한 방어 무기인 계약 갱신청구권과 묵시적 갱신을 어떻게 활용해야 하는지에 대한 실질적인 가이드를 전문가적 시각으로 제공해 드릴게요.
품귀 현상의 세 가지 구조적 원인 분석
지금의 전세 시장 불안은 단순히 일시적인 현상이 아니라, 주택 공급 시스템과 임대인-임차인의 경제적 이해관계가 복잡하게 얽힌 구조적 문제에서 비롯되었습니다. 현상 분석을 넘어 ‘왜’ 이런 일이 벌어지는지 이해해야 올바른 대응이 가능하죠.
1. 금리 인하 기대와 임대인의 월세 선호 심화
고금리 기조가 꺾이고 하반기 금리 인하에 대한 기대감이 커지면서 임대인들은 월세를 선호하는 현상이 더욱 뚜렷해지고 있습니다. 임대인 입장에선 전세보증금을 받아 은행에 넣어두는 것보다, 월세로 매달 안정적인 현금 흐름을 창출하는 것이 이득이라고 판단하는 것이죠. 특히 최근 몇 년간 전세 보증금 ‘역전세’ 위험을 경험한 집주인들은 전세 리스크를 줄이고자 월세나 준전세로 전환하는 속도가 빨라지고 있어요. 이는 곧 시장에서 전세 매물 자체가 씨가 마르는 직접적인 원인이 됩니다.
2. 정책적 요인이 차단한 ‘전세 공급의 파이프라인’
입력 기사에서 언급된 갭투자 위축 대책도 전세 공급에 큰 영향을 미쳤습니다. 과거 갭투자는 매수자가 전세 보증금으로 잔금을 치르며 ‘신규 전세 매물’을 시장에 공급하는 역할을 했습니다. 하지만 대출 규제와 세금 정책 강화로 갭투자가 사실상 어려워지면서, 신규 주택 매입을 통한 전세 시장의 자연스러운 공급 파이프라인이 차단된 것이죠. 매수세 위축은 곧바로 전세 매물 감소로 이어지는 결과를 낳았습니다.
3. 입주 물량 감소가 예고하는 장기적 전세난
가장 심각한 근본 원인은 서울의 실질적인 주택 공급 물량 부족입니다. 주택은 건축 인허가부터 입주까지 최소 3~5년이 걸리는 장기 상품입니다. 현재 건설 경기가 위축되고 과거 인허가 물량이 줄어든 영향으로, 향후 몇 년간 서울의 입주 물량은 감소세를 보일 것으로 예상됩니다. 전문가들은 이 문제가 단기간에 해소되기 어렵다고 진단합니다. 전세 시장의 불안이 단순한 ‘불안 심리’를 넘어선 구조적 장기화 단계에 접어들었다는 것을 의미합니다.
위기 속 세입자가 취해야 할 실질적인 세 가지 대응 전략
전세 시장의 역학 관계가 임대인 중심으로 재편된 상황에서, 세입자는 이제 방어적인 자세를 넘어 주도적인 ‘계약 관리’ 전문가가 되어야 합니다.
1. 계약 만료 6개월 전부터 시장 동향 파악하기
재계약 시점이 임박해서야 급하게 움직이면 협상력을 잃기 쉽습니다. 최소 계약 만료 6개월 전부터는 주변 단지의 전세 가격 동향, 신규 매물 여부, 그리고 현재 집주인의 성향(월세 전환 의사 등)을 공인중개사를 통해 파악해 두어야 합니다. ‘선제적 정보 수집’만이 재계약 협상 또는 새로운 집을 구하는 과정에서 유리한 고지를 점할 수 있는 유일한 방법입니다.
2. 갱신 계약과 신규 계약 사이의 기회 비용 계산
신규 계약이 급감하고 갱신 계약이 늘어나는 추세는 ‘전세를 옮길 곳이 없다’는 현실을 반영합니다. 따라서 현재 전세가와 주변 시세를 비교해 재계약이 현명한 선택인지, 아니면 전월세 전환율을 적용해 준전세(보증금을 일부 높이고 월세로 전환)로 타협하는 것이 더 나은지를 철저히 계산해야 합니다. 무조건 ‘전세’만을 고집하기보다는, 현재의 불안정한 시장에서는 준전세도 현실적인 대안으로 고려할 필요가 있습니다.
3. 가장 강력한 방패, 계약갱신청구권을 완벽하게 활용하라
전세 시장이 불안할수록 세입자의 권리를 정확히 알고 방어해야 합니다. 주택임대차보호법이 보장하는 계약갱신청구권은 세입자가 최소한 4년간 거주할 수 있는 강력한 권리이자 방패입니다.
계약갱신청구권의 실행과 주의사항
행사 기간: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 통지해야 합니다. (2020년 12월 10일 이후 최초 체결된 계약 기준)
갱신 한도: 임대료 증액은 종전 임대료의 5% 이내로 제한됩니다. 이 5%는 전세금뿐만 아니라 월세로 전환하는 경우에도 적용되며, 초과하는 금액은 세입자가 거부할 수 있습니다.
실제 거주 예외: 임대인이나 직계존비속이 실거주를 하겠다고 통보할 경우 갱신청구권을 사용할 수 없지만, 이때 임대인이 허위로 실거주를 주장하고 제3자에게 임대한 사실이 밝혀지면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
놓치기 쉬운 ‘묵시적 갱신’ 활용법
계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사 표시를 하지 않으면 이전과 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신이 되면 임대차 기간은 2년으로 보장되지만, 임차인(세입자)은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 경우 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 즉, 유연성을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 임대인은 기간 중 해지 통보를 할 수 없다는 점을 기억해야 합니다.
이성적 판단과 권리 행사가 열쇠
지금 서울 전세 시장은 숫자로 입증된 ‘공급 부족’과 ‘월세화 가속’의 복합적인 위기에 직면해 있습니다. 세입자라면 감정적인 불안에 휩쓸리기보다는, 이성적으로 시장을 분석하고 자신의 법적 권리를 정확히 행사하는 것이 가장 중요합니다.
계약 만료 시점을 미리 체크하고, 계약갱신청구권을 언제 어떻게 사용할지 전략적으로 판단하세요. 또한, 재계약이 어려울 경우 무리하게 신규 전세를 찾기보다 준전세나 월세로의 전환도 열어두는 유연성을 발휘해야 합니다. 결국 이 불안정한 시장에서 세입자의 생존을 결정하는 것은 정보력과 권리 행사 능력임을 명심해야 합니다.